La construcción de una casa suele representar la inversión más grande en la vida de muchas personas, y está rodeada de trámites administrativos y burocráticos que requieren asesoramiento especializado para evitar complicaciones.
A menudo, los clientes que están en la fase de tomar decisiones se preguntan si es mejor comprar una vivienda en construcción o terminada, o si es preferible construir a medida comprando un terreno o reformando una propiedad antigua. En este artículo, analizaremos los diferentes aspectos y situaciones que se pueden presentar en cada caso, para que puedan responder a esta pregunta por sí mismos.
La compra de una vivienda, en cualquier caso, es una operación compleja que requiere asesoramiento en aspectos civiles, tributarios y urbanísticos.
Dependiendo del tipo de propiedad que elijamos, tendremos que tener en cuenta ciertas cuestiones:
I. Si optamos por una vivienda nueva terminada, estamos ante una compraventa con mayor seguridad jurídica, aunque probablemente sea la opción más costosa, ya que el promotor ha asumido todos los costos de construcción. Sin embargo, esta operación no es tan simple como parece, especialmente si la vivienda aún está en construcción por parte del promotor. En este caso, debemos considerar las siguientes circunstancias:
Obtener la mayor información posible sobre la promoción, ya sea que esté terminada o en proceso de construcción: planos de la vivienda y del edificio, especificaciones de calidad, libro de la obra, escritura de propiedad horizontal y estatutos de la comunidad, certificado de habitabilidad o licencia de primera ocupación, proveedores y conexiones a contratar, seguro decenal del promotor, finalización de las áreas comunes, especialmente si son compartidas con otros edificios o fases de la promoción.
Si la vivienda no está terminada, también debemos considerar la seguridad de las cantidades que entreguemos a cuenta al promotor, en caso de que la promoción no se termine o no se obtenga la licencia de ocupación en los plazos establecidos.
Comprobar la situación del terreno donde se construirá, ya que podría estar en proceso de urbanización y ser necesario verificar la aprobación de las obras por parte del municipio. En este caso, no se puede obtener la licencia de ocupación ni contratar los servicios, por lo que es importante incluir esta circunstancia en el contrato, estableciendo los plazos de entrega de la vivienda y las penalizaciones correspondientes, incluso si la responsabilidad no es del promotor sino del urbanizador.
Revisar las opciones de financiación y las condiciones de la hipoteca ofrecidas por el promotor o las que hayamos buscado por nuestra cuenta.
Una vez revisado todo, procederemos a formalizar el contrato de compraventa, incluyendo todos los acuerdos alcanzados. En este contrato, es importante identificar claramente la propiedad adquirida, las cargas existentes, el precio y la forma de pago, los plazos de finalización de la obra, y las garantías para la terminación y entrega de la vivienda, con toda la documentación necesaria para su ocupación. Es sorprendente que muchos compradores no consulten a un profesional para recibir asesoramiento en este momento crucial para lograr su objetivo.
Finalmente, con la entrega de llaves y la posesión, es necesario supervisar la vivienda y tener en cuenta los plazos de garantía de 10 o 3 años (estructurales o de acabado) para reclamar daños materiales y defectos en la construcción a los responsables de la edificación (en caso de ser una construcción nueva) y por vicios ocultos que puedan surgir en el futuro en otros casos. Se debe revisar la documentación requerida según el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y la entrega de los seguros establecidos en el artículo 19.
II. La segunda opción es adquirir una vivienda de segunda mano para reformarla a nuestro gusto o comprar un terreno para construir una vivienda unifamiliar. En este caso, estamos ante una operación de adquisición y un proceso de construcción posterior por parte del propietario (autopromotor), en la que debemos considerar las siguientes circunstancias:
a) Compraventa del inmueble:
En primer lugar, debemos abordar la compraventa del inmueble (terreno o vivienda antigua), obteniendo información previa sobre el inmueble (cargas, certificado de eficiencia energética, contratos de servicios y otras situaciones jurídicas) y también sobre el edificio donde se encuentra (estatutos de la comunidad, cuota de participación en gastos, acuerdos previos, obras pendientes, servicios comunes, gastos ordinarios, libro de edificio o ITV del mismo, según su antigüedad, usos permitidos por la comunidad, etc.). Es importante informarse sobre la situación urbanística de la vivienda para conocer los usos permitidos, posibles limitaciones y protecciones que puedan afectar a la reforma prevista.
En caso de adquirir un terreno, también debemos obtener información urbanística del suelo y verificar si cumple con los requisitos urbanísticos necesarios para la construcción prevista, así como si está incluido en una Unidad de Ejecución para la finalización de la urbanización de la zona. Además, es necesario revisar la calificación del suelo y comprobar que se trata de un suelo urbano residencial, sin limitaciones que lo hagan inedificable.
Una vez realizadas todas las comprobaciones y averiguaciones, procederemos a formalizar la compraventa, momento en el que recomendamos el asesoramiento de un profesional para establecer las obligaciones de las partes. Es importante tener en cuenta que estas adquisiciones se realizan entre particulares, por lo que los acuerdos más importantes incluirán el precio, la forma de pago, las cancelaciones de cargas anteriores, el pago de gastos pendientes, las penalizaciones por incumplimientos y posibles defectos futuros.
b) Proceso constructivo o de reforma: Tras la compraventa, se procederá a la reforma de la vivienda o a la construcción de la casa en el terreno adquirido. Este proceso comienza con la contratación de un técnico que redactará el proyecto de edificación, reforma y diseño de la vivienda, sobre el cual se solicitará la correspondiente licencia o declaración responsable y se ejecutará la obra. La selección de este técnico es crucial para el desarrollo y la ejecución de la obra, ya que será el Director de la obra, encargado de controlar la ejecución llevada a cabo por el constructor, y de dar su conformidad a las certificaciones de obra que permitirán liquidar y abonar el precio acordado con el constructor. Es fundamental seleccionar un técnico de confianza, ya que será clave en caso de controversias sobre la liquidación de la obra o defectos constructivos, actuando como árbitro entre la propiedad y la constructora.
En caso de tratarse de una reforma de una vivienda de segunda mano, la autorización administrativa se obtiene mediante una declaración responsable, sin necesidad de licencia, a menos que existan circunstancias que lo impidan, como la intervención en elementos protegidos de la vivienda. Esta declaración responsable agiliza los tiempos para el inicio de la obra de reforma. Para ello, es necesario asesorarse correctamente sobre la situación urbanística de la vivienda al momento de la compra, para garantizar que la reforma prevista pueda realizarse mediante declaración responsable y que no haya elementos protegidos que impidan ejecutarla o destinarla a los usos previstos.
En caso de tratarse de la construcción de una edificación nueva, se requiere una licencia de obras que debe solicitarse al Ayuntamiento correspondiente, sin poder iniciar las obras hasta su concesión administrativa.
Por último, es necesario seleccionar a la empresa constructora y formalizar el contrato de ejecución de obra, para lo cual se recomienda asesoramiento profesional. Es importante recibir al menos dos o tres presupuestos para comparar, no solo en precio, sino también en solvencia económica y técnica. Los presupuestos deben ceñirse a las partidas del proyecto para evitar ejecuciones incorrectas. Se debe pactar no solo el precio, sino también la forma de pago, retenciones, calidad de los materiales, duración de la obra, penalizaciones por incumplimiento y garantías de ejecución.
En resumen, la adquisición de una vivienda terminada ofrece seguridad jurídica, aunque puede ser más costosa. Comprar en construcción a un promotor implica asegurar las cantidades entregadas y la finalización de las obras, con la posibilidad de acceder a precios más bajos y viviendas más atractivas. Optar por la adquisición para reforma o construcción por cuenta propia implica un proceso más complejo pero permite una mayor personalización de la vivienda. Es esencial seleccionar al constructor y cerrar el precio y los plazos de cumplimiento para evitar problemas futuros.